Grâce à une base de données alimentée par la plupart des notaires français, et riche de plus de 9,2 millions de références, la Chambre départementale des Notaires du Gard vient de décliner à l'échelle départementale les notes de conjonctures qui existent déjà au niveau national.

Basées sur les chiffres réels de mutations immobilières de tous types (maisons, appartements, biens agricoles, locaux professionnels…), ces informations sont également un outil sûr pour faire le point sur l'état d'un marché immobilier fortement impacté par la conjoncture. Car si l'immobilier du sud de la France a un temps cru qu'il pouvait être épargné par l'incidence de la crise des subprimes enclenchée en 2007, "l'onde de choc fit ressentir ses premiers effets au plus profond de nos provinces à la fin de l'été 2009", précise Maître Renée Castillon, présidente de la Chambre des notaires du Gard. "L'impact s'est fait paradoxalement plus ressentir sur le volume des transactions immobilières que sur les prix, qui, bien qu'ayant connu une baisse, celle-ci fut somme toute relative, poursuit-elle. Cependant depuis des décennies nous connaissions une évolution - souvent à deux chiffres - de ce marché,  et il semblait inimaginable que cette croissance puisse être subitement interrompue… Fort heureusement la tendance est à la reprise du volume des transactions et nous sommes rentrés dans une logique de correction généralisée des prix. Si l'on ne peut affirmer que la santé de l'activité immobilière est excellente nous pouvons dire que nous sommes face à une" période de convalescence", à "une reprise molle" et non homogène". Optimiste ? La Présidente souhaite surtout rassurer les ménages qui projetaient, il y a peu, un projet immobilier, mais qui préfèrent aujourd'hui patienter. Car parmi les professionnels directement impactés par la ralentissement du marché, les notaires espèrent sortir grandis de cette crise en s'affirmant comme les mieux placés pour analyser les tendances du marché. Comme le rappelle Me. Castillon : "Depuis 2006 la profession avait noté une baisse de l'évolution (qui n'était plus qu'à un chiffre) et était un des rares acteurs de l'immobilier à envisager un rééquilibrage des prix, une meilleure adéquation de l'offre à la demande". Un rééquilibrage qui n'a toutefois rien d'un effondrement du marché, surtout dans notre département qui n'a accusé que 7% à 8% de baisse au cours de l'année passée. Pas de quoi remettre en cause une décennie de croissance : "Si l'on prend un indice 100 pour les prix obtenus en 2000, après un léger correctif de ces dernières années, les indices 2009 ressortent respectivement à 241,2 pour les appartements anciens et 193,4 pour les maisons anciennes", conclut la présidente des notaires.

Conjoncture : Les chiffres de 2009

Appartements : Le Grau du Roi booste les chiffres dans l'ancien

Si pour l'ensemble du département du Gard, le prix moyen au m² s'affiche pour l'ensemble de l'année 2009 à 1779 €, ce chiffre est à relativiser compte tenu de deux pôles qui tirent à eux seuls les tendances vers le haut : Le Grau du Roi, qui malgré une chute de 10% en 2009 reste la commune la plus chère pour les appartements anciens à 3545 € du m², et Villeneuve Lez Avignon, qui résiste bien à 2274 € par m², contenant la baisse à 2,7%. Dans le même temps, les prix constatés à Nîmes ont reculé de près de 4%, à 1755 € par m² en moyenne pour 2009.
Excepté au Grau du Roi, où 83% des transactions concernent des studios ou des appartements de 2 pièces, les biens les plus échangés pour l'ensemble du département sont ceux de taille moyenne, avec 58% du marché constitué par des appartements de 2 et 3 pièces.

Le prix du neuf toujours à la hausse

Bien soutenu par les incitations fiscales destinées à éviter l'effondrement du secteur du bâtiment, le marché des appartements neufs affiche en 2009 une santé qui semble un peu anachronique. A 3135 € par m² en moyenne, les prix ont subi en un an une augmentation de 5%, avec un prix moyen de 168.072 € pour des appartements de 54m². Principale cible des investisseurs, les biens de 2 et 3 pièces totalisent près de 75% des ventes de l'année. Paradoxalement, ces données sont moins marquées à Nîmes que pour le reste du département, puisque le prix moyen n'aura été que de 3032 € par m², en hausse de 3%. Outre les cas particuliers de Villeneuve Lez Avignon et du Grau du Roi qui, dans le neuf aussi, font chauffer les indicateurs, on note également l'impact sur les statistiques de quelques programmes exceptionnels de haut standing. C'est ainsi que le prix moyen du logement neuf s'affiche pour la commune de Joncquières Saint Vincent à 4385 € par m², avec un ticket moyen de 184.181 € pour un appartement de 54 m².

Maisons anciennes : -10,4% en 2009

Avec les terrains à bâtir,  c'est sur le marché des maisons anciennes que les prix ont été les plus impactés en 2009. Pour l'ensemble du département le prix moyen ressort à 203.334 €, accusant une baisse de 10,4%. La maison "type" a une superficie habitable moyenne de 110m². Elle est élevée sur une parcelle de 1800 m² de terrain. Le marché résiste toutefois mieux à Nîmes, avec une baisse plus faible, de 8,1 % en un an. La transaction moyenne se fait sur la base de 240.808 €, pour des maisons légèrement plus petites et présentant une superficie habitable moyenne de 104 m² sur un terrain de 891 m². Les palmes départementales reviennent à Villeneuve Lez Avignon : 306.769 € de prix moyen pour 116 m² de surface habitable et 775 m² de terrain. Des chiffres qui ont connu une baisse de 3,5% mais restent là encore largement en tête des prix moyens Gardois.

Terrains à Bâtir : des disparités importantes

Le marché des terrains à bâtir est scindé en deux: les Terrains en lotissement et les terrains hors lotissement. Ces terrains ont accusés une baisse moyenne de 12,3%, tirés vers le bas par Nîmes qui enregistre une baisse des prix de 27,7 %. En général, 34% des terrains vendus ont une superficie inférieure à 600 m². Sur certaines communes, cependant, les prix moyens des terrains à bâtir ont dépassé les 200 € le mètre carré (Beauvoisin, Vergèze).
Dans notre département les terrains hors lotissement présentent un prix de vente moyen de 76 € au mètre carré, pour une superficie moyenne de 1161 m² : Ils représentent sont 51,8% des ventes de terrains à bâtir, pour un prix de vente moyen est de 87.914 €. A Nîmes, aussi paradoxal que cela paraisse, les transactions hors lotissement représentent tout de même 58,3% des ventes. Le prix obtenu est en moyenne de 133 € le mètre carré et le prix moyen est de 116 689 €.
Le prix moyen du Gard pour les terrains à bâtir en lotissement est de 132 € le mètre carré pour un terrain d'une superficie moyenne de 706 m² soit un prix de 93.192 €. Cela représente 48,2 % des ventes. Quant à Nîmes, où 41,7 % des ventes de terrains à bâtir sont en lotissement, le prix au mètre carré est en moyenne de 213 € par m² pour un terrain de 512 m².

Perspectives pour 2010

Pour l'ancien, le marché immobilier de Paris intra-muros devrait commencer à se stabiliser en 2010 sur l'ensemble des arrondissements de la capitale, avec un possible retour de la hausse des prix, en particulier dans les quartiers les plus recherchés. Dans son sillage, il pourrait produire un effet d'entrain sur l'immobilier de toute l'Île-de-France.

Mais, ce marché immobilier ne reflète pas le marché national. Si certaines grandes métropoles régionales (Bordeaux, Lille Lyon, Nice, Toulouse, …) espèrent connaître le même phénomène, tant pour leur centre-ville que pour leur agglomération, un certain nombre de villes ou régions impactées par la crise économique (s'ajoutant parfois à une décroissance démographique antérieure) devront attendre 2011 pour voir leur marché immobilier se stabiliser. Quant aux volumes de ventes dans l'ancien, la barre des 600.000 ventes annuelles devrait être atteinte mais restera loin des volumes des années 2000 à 2007 qui se situaient au delà des 800.000 ventes.

Pour le neuf, en 2010 les volumes devraient être encore meilleurs qu'en 2009 dopés, d'une part par  des mesures spécifiques extrêmement favorables dont certaines vont prendre fin ou seront modifiées ( doublement du PTZ, Pass-Foncier, dispositif Scellier), et d'autre part, des taux d'intérêts historiquement bas. Les professionnels souhaitent toutefois que de nouvelles mesures incitatives soient prises visant à pérenniser le bon fonctionnement du marché du neuf.  Quant aux prix, ils devraient augmenter sensiblement, tant en raison des nouvelles normes de construction de bâtiments basse consommation qui seront généralement appliquées par anticipation que de l'augmentation de la demande de foncier

Source : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France / n°7 - avril 2010