Des ensembles à taille humaine, bien desservis, non relégués. Des immeubles de trois ou quatre étages qui s'insèrent dans le tissu urbain, voire même des maisons familiales avec jardin. Le logement social veut désormais rimer avec normal, loin des tours dégradées des années 60. Dans les méandres de la décentralisation, les élus locaux se sont emparés du problème. Ne plus laisser le marché décider. C'est désormais nécessaire face aux besoins pressants. Le Gard compte à peine 10% de HLM, de quoi satisfaire au mieux un quart de la demande.

Le logement social continue d'avoir une mauvaise image. « On est à la pointe des normes. Nos réalisations sont beaucoup plus performantes que le privé. Mais on ne sait pas se vendre », reconnaît Jean-Paul Giral, directeur d'Un Toit pour tous. Le premier bailleur social privé du Gard gère près de 7000 logements et résidences pour étudiants et personnes âgées. Et son directeur désespère parfois. Les tours qui cernent Nîmes continuent de coller comme un sparadrap aux HLM. « On paie les erreurs du passé. Le sujet est très perverti par les grands ensembles urbains où on associe délinquance et immigration. »

Le logement social, ce n'est plus ça, clament en cœur tous les bailleurs sociaux du Gard. Mais ce n'est apparemment pas encore rentré dans les têtes de tout le monde. « Nous faisons aussi bien de la villa individuelle avec jardin que de petits ensembles de 25 logements en BBC (bâtiment basse consommation), confirme Denis Bouad, président d'Habitat du Gard, l'autre grand bailleur, public cette fois, qui dépend du Conseil général. Norme environnementale, qualité de vie, intégration dans le quartier, guident nos projets. » L'offre se diversifie. Mais pas assez vite pour changer la marque HLM.

Pourtant à l'autre bout de la chaîne, des milliers de personnes en difficulté déposent des demandes devant les commissions d'attributions. 13 000 à 14 000 demandes chaque année dans tout le département. De plus en plus de locataires restent dans les lieux, faute de pouvoir aller dans le privé, ou devenir propriétaire. Dans le même temps, la précarité draine de nouvelles populations en situation de fragilité économique.

En théorie, trois-quart de la population gardoise peuvent prétendre à un logement social. « C'est vrai mais ce chiffre habituellement cité n'est pas intéressant », selon Bernard Castets, chef du service habitat construction à la DDTM (direction départementale des territoires et de la mer, le service déconcentré de l'État). On ne compte d'abord que 40% de locataires. Il préfère retenir que « 42% des Gardois ont des ressources inférieures au plafond pré-social. C'est au-dessus de la moyenne française autour de 31%. »

À cette urgence fait face le boom démographique. « 1000 personnes arrivent par semaine entre Montpellier et Nîmes », rappelle Jean-Paul Giral. Des gens pas toujours riches. « Ils suivent la chanson d'Aznavour. « Il me semble que la misère serait moins pénible au soleil ». » Alors, oui, on ne va pas faire de nouvelles tours. Mais il va falloir se montrer ambitieux. 300 nouveaux logements par an. C'est l'objectif d'Un Toit pour tous. Habitat du Gard s'engage à livrer 200 constructions par an sur douze ans.

« La stratégie n'est pas d'être le plus gros, tempère Jean-Paul Giral. C'est construire le plus intégré possible. La vraie mixité, c'est de se fondre dans la masse. Il ne s'agit pas de faire des tours de dix étages à Clarensac. » Clarensac où la municipalité a maille à partir avec des opposants à des immeubles au centre-ville.

En matière de mixité, le Gard est loin d'être un bon élève. Seules Nîmes et Alès remplissent les objectifs de la loi SRU, et son fameux article 55 : au moins 20% de logements sociaux pour les villes de plus de 3500 habitants quand elles sont en zone urbaine de plus de 50 000 habitants. Neuf communes sont dans ce cas et paient des pénalités. À quoi s'ajoutent 10 autres communes qui devront mettre au pot à partir de 2014. Au total, 19 villes contrevenantes sur 21.

Face aux conseils municipaux récalcitrants, Denis Bouad sort l'artillerie lourde. « Ceux qui refusent de voir se construire des logements sociaux près de chez eux, sont souvent les mêmes qui demandent qu'on loge leur fils à cause des prix trop élevés dans le privé. » Mais beaucoup d'élus sont désormais conscients du problème, concède-t-il. Certains maires voient l'avenir de leur village en noir avec des populations vieillissantes dans des pavillons et des jeunes qui fuient faute de moyens.

Les maires doivent se montrer stratèges

« Le caractère coercitif du prélèvement a incité les communes à aller de l'avant », assure de son côté Bernard Castets. « La difficulté pour les élus, c'est d'avoir le courage à conduire une politique pour les populations défavorisées et sortir de la culture dominante de l'entre-soi. Le développement séparé en afrikaner, ça veut dire Apartheid. »

Les maires semblent donc être au centre du dispositif, via le PLU, le plan local d'urbanisme. Ce document qui détermine la nature des zones constructibles. Mais ils ne sont pas les seuls. Le logement est l'une des politiques les mieux partagées en France.

Dans le Gard, l'État en a délégué une partie aux agglomérations. Nîmes Métropole est par exemple délégataire des aides à la pierre. C'est donc elle qui distribue la manne de l'État, 1,7M € en 2011, à quoi elle rajoute le même montant.

Mais au final, la somme n'est pas essentielle. 600 € d'aides de l'État par logement, calcule Jean-Paul Giral. Quand un HLM standard coûte entre 120 000 et 150 000 €. « Mais ce qui m'empêche de construire, c'est qu'on est dans une région où le foncier est très cher. 200 € le m2 constructible. Les propriétaires privés vendent au plus offrant. Aucun bailleur social ne peut équilibrer une opération à ce prix là. »

Nîmes Métropole s'est donc lancée dans la politique dite de la libération du foncier. Première étape : cartographier « les dents creuses ». Les élus de l'Agglo ont aussi adopté à l'unanimité le programme local de l'habitat, le PLH. Un texte réglementaire qui fixe des objectifs commune par commune. Il sert à orienter la politique foncière des communes quand elles révisent le PLU.

Les maires le savent maintenant. Il va falloir une politique de logement ambitieuse, se montrer stratège pour imposer cette fameuse mixité. Les clés pour influencer les règles d'urbanisme et encadrer les promoteurs immobiliers ne manquent pas mais c’est un travail de longue haleine qui va prendre presque autant de temps que de changer l'image des HLM.

Prendre le temps. Beaucoup de mal-logés auront du mal à l'entendre. Mais les grands ensembles qui se dessinent de loin autour de Nîmes nous le rappellent : la précipitation n'est pas non plus un gage de réussite.

L'ancien se réveille !

Les prix de l'immobilier se redressent dans l'ancien, selon le baromètre trimestriel des notaires de France Perval. Dans le Gard en avril, le m2 s'est vendu à 1820 € en moyenne pour un appartement, une hausse de 0,9%. Les maisons anciennes profitent du printemps, avec des transactions à 207 900 € en moyenne. + 3,3% sur un an. Un chiffre revigorant quand on sait qu'en janvier 2011, la dépression était toujours là avec des prix qui avaient chuté de 3,4% sur un an.

Seuls Nîmes et Beaucaire ont encore des prix à la baisse pour les maisons anciennes. Sinon, tous les indicateurs sont repassés au vert après un hiver 2011 et une année 2010 difficile. Mais comme d'habitude, le département n'évolue pas au même rythme : le Gard Rhodanien et Villeneuve-lès-Avignon tirent leur épingle du jeu. Ailleurs, c'est plus contrasté.
La construction remonte la pente

Dans le bâtiment aussi, le mois de mai a été porteur de bonnes nouvelles : + 6% de permis délivrés et + 30% de nouveaux chantiers, par rapport à mai 2010. "C'est assez remarquable", note Marc Livecchi de la fédération du bâtiment du Gard. Seul hic, il s'agit d'une reprise en volume. Car les maîtres d'ouvrage en ont profité pour diminuer les prix.

Côté travaux publics, pas grand chose à se mettre sous la dent : deux ou trois programmes, à Nîmes la Smac, bien avancée, et le TCSP, menacé. "À Montpellier, on voit des grues partout quand on quitte l'autoroute. Ici, elles se comptent sur les doigts d'une main de Django Reinhardt", se lamente Marc Livecchi.

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