Eric Bengel - Cofondateur du magazine Gestion de Fortune : Pouvez-nous nous rappeler les caractéristiques de ce qu'on appelle la pierre-papier, à savoir les SCPI ?

Christian Cacciuttolo - Associé fondateur de la SCPI Immorente : Les SCPI sont des organismes de placement collectif ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

A travers l'acquisition de parts de faibles montants (5 000 €), elles offrent aux particuliers la possibilité de se constituer un portefeuille d'actifs immobiliers diversifiés. La gestion de ce portefeuille est confiée à une société de gestion. Celle-ci a pour mission de collecter des capitaux par appel public à l'épargne, d'acheter des immeubles, de trouver des locataires, d'effectuer les travaux nécessaires, de gérer et occasionnellement de vendre les immeubles, enfin de distribuer les revenus aux porteurs de parts.

E. B. : Peut-on dire qu'elles sont complémentaires à l'investissement en immobilier physique ?

C.C. : Les SCPI allient les avantages de la pierre (solidité, rentabilité) et du papier (facilité d'accès, souplesse). Leur avantage majeur réside dans la délégation de la gestion. Le  propriétaire des parts ne s'occupe pas des locataires ou de l'entretien du parc immobilier et il bénéficie d'une mutualisation du risque locatif.

L'investissement en parts de SCPI est parfaitement complémentaire de l'investissement immobilier traditionnel. C'est une excellente façon de diversifier un patrimoine immobilier, qui ne l'oublions pas, est toujours, quelle que soit la formule choisie, un investissement de long terme.

E. B. : J'imagine qu'il existe différents types de SCPI !

C.C. : Il existe effectivement plusieurs catégories de SCPI correspondant à des logiques particulières d'investissements immobiliers. Les plus connues et les plus utilisées sont les SCPI dites "de revenus". Leur patrimoine est constitué de bureaux, de boutiques, d'entrepôts ou de locaux commerciaux. D'autres SCPI ont une spécialisation économique ou géographique, il existe également des SCPI de "plus-values". Les SCPI "fiscales" : Malraux, Périssol, Robien, Borloo ou actuellement Scellier, permettent d'alléger la note fiscale au même titre que l'immobilier direct.

E. B. : Quel est le rapport qu'un épargnant peut attendre en souscrivant une SCPI de revenus ?

C.C. : Actuellement, les SCPI constituées de bureaux, boutiques ou commerces distribuent un revenu se situant entre 5 et 5,5% l'an. A ce rendement distribué trimestriellement, s'ajoutent les plus-values réalisées par le patrimoine immobilier. 

E. B. : Pouvez-vous nous présenter IMMORENTE, l'une des SCPI que vous gérez ?

C.C. : Créée en Juillet 1988 par SOFIDY, Société de gestion indépendante, Immorente est devenue la principale SCPI de murs de commerces. Sa capitalisation est désormais de 1 500 millions d'euros pour 1 500 locataires. Cette SCPI à capital variable a toujours été liquide, même pendant la crise immobilière de 1991 à 1998 et la crise financière de 2008. La valeur des parts n'a jamais baissé. Elle est diffusée uniquement par le canal des conseillers indépendants.

En 2011, le revenu distribué a été de 5,57 %, le prix de la part a été revalorisé de 2,3%, soit une performance globale de 7,87% pour l'année. Depuis sa création en 1988, le rendement moyen d'Immorente (loyers + revalorisation) est de 9,7% par an.

Afin de préserver la qualité de la SCPI, nous veillons à ne pas collecter plus de capitaux que ceux que nous souhaitons investir. C'est ce qui explique qu'à certains moments de l'année nous refusons momentanément les nouvelles souscriptions.

E. B. : Comment peut-on souscrire des parts de SCPI ?

C.C. : Il existe plusieurs modes d'acquisition :
- au comptant pour un épargnant disposant de capitaux et faiblement fiscalisé,
- à crédit pour celui qui cherche à se constituer un patrimoine avec effet de levier, les loyers remboursant tout ou partie du crédit.
- via l'assurance vie pour bénéficier d'une meilleure liquidité des parts et d'une fiscalité favorable. Ici, les loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme une plus-value du contrat.

Enfin, les parts de SCPI peuvent être souscrites en démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété). C'est le cas lorsque les capitaux proviennent d'une succession, de la vente d'un bien immobilier déjà démembré ou en présence d'un investisseur fortement fiscalisé qui achètera la nue-propriété des parts alors qu'un autre, désireux de percevoir un maximum de revenus, fera l'acquisition de l'usufruit.

E. B. : Les SCPI sont-elles des valeurs refuge ? Le marché de l'immobilier peut-il être épargné par la crise ?

C.C. : Je voudrais rappeler qu'il n'existe pas un marché de l'immobilier mais plusieurs. Selon que l'on parle d'immobilier d'habitation, d'immobilier d'entreprises, de bureaux, de commerces ou autres, situés en région parisienne, dans les grandes villes ou au fond du Larzac, l'analyse et les perspectives ne sont évidement pas les mêmes.

Ceci précisé, il est évident que le marché de l'immobilier n'est pas déconnecté du contexte économique général. Si la crise perdure, elle aura forcement un impact sur les loyers. Pour bénéficier d'une certaine marge de manœuvre dans ces moments plus difficiles, nous pratiquons une politique de loyers raisonnables, voire même légèrement inférieurs au marché. Un bon emplacement, une diversification géographique et sectorielle et un bail raisonnable sont des fondamentaux à respecter pour pouvoir aborder l'avenir avec sérénité.

Avec tous nos remerciements aux intervenants, à Eric Bengel, à Carmignac Gestion et à l'Unep pour leur participation au dîner-débat (Jean-Jacques TEISSEDRE et Stéphane REYNAUD).