En se mondialisant, la crise financière, puis économique a notamment entraîné dans sa chute le marché de l'immobilier qui culminait à des niveaux record. Après avoir été un El Dorado, le marché de l'immobilier a pris des airs de désert, avec une baisse du nombre des transactions. Tandis que le monde de l'économie scrute chaque indicateur dans l'espoir de voir poindre une sortie de crise, l'immobilier semble reprendre quelques couleurs, au moins en volume.

Soutenu par des taux d'intérêts au plus bas, l'immobilier continue cependant de poser des questions quand à la stabilité à moyen terme de ces signaux encourageants. C'est la raison pour laquelle Gard Eco, en collaboration avec Perval, l'indicateur de référence des Notaires de France, lance son baromètre trimestriel de l'immobilier gardois.

Sur la base des chiffres réels des transactions enregistrées dans les principales villes du Gard (Alès, Bagnols-sur-Cèze, Beaucaire, Le Grau du Roi, Nîmes et Villeneuve-lez-Avignon), nous vous présenterons tous les trois mois une vision objective de l'évolution du marché, éclairés par les commentaires de professionnels de l'immobilier.

Interview : Comment profiter des taux de crédit au plus bas ?

Parmi les leviers actionnés pour soutenir un marché immobilier malmené par la conjoncture, la baisse des taux d'intérêts est venue contrebalancer un durcissement des conditions d'accès au crédit. Tandis que le marché semble retrouver quelques couleurs, et que certains économistes redoutent une reprise inflationniste, à quoi faut-il s'attendre sur le marché de l'argent pour les prochains mois. C'est la question que nous avons posée à Patricia Gaouyat, représentante du courtier CAFPI dans le Gard.

Après des mois difficiles, est-ce que les banques ont retrouvé un peu d'audace dans le financement des projets immobiliers ?

Les banques ont en effet assoupli leur position, parce qu'on leur en a donné les moyens. Elles restent frileuses sur certains points, avec entre autres la perspective de la loi Bâle 3 qui va arriver, mais elles se sont "déstressées" car la baisse des taux leur a permis d'avoir plus de volume. D'autre part, le marché de l'immobilier s'est réajusté, avec des transactions qui sont revenues dans des délais beaucoup plus courts. Là où l'on était à huit mois, nous sommes passés  à six mois pour les délais de transaction.

On entend souvent dire que les taux d'intérêts sont bas, est-ce réellement le cas, et pour combien de temps ?

Chez CAFPI, nous constatons des taux qui n'ont jamais été aussi bas. Pour des crédits à 15 ans, nous sommes à 2,90% fixes, en taux nominal, et c'est un record depuis 2005. Comptez ensuite 3,10% sur vingt ans, et 3,15% sur 25 ans. Nous avions connu des taux à peu près similaires en 2005, mais sur des périodes très courtes. Là, tout le monde s'accorde à dire que d'ici à la fin de l'année, nous pouvons continuer sur ces perspectives, voire même de nouvelles baisses car les banques parviennent encore à marger sereinement sur ces taux.

Vous évoquiez la perspective des règlementations dites "Bâle 3". Vont-elles entraîner de nouvelles restrictions pour les banques, et notamment, pour les primo-accédants ?

Grâce aux prêts règlementés, et notamment les prêts taux zéros, ces dossiers sont plus sécurisés pour les banques, car l'Etat les suit. Cependant, nous avons certains profils qui sont identifiés comme " profils à risque ", où le banquier peut demeurer frileux. Mais le primo-accédant n'est pas considéré comme un profil à risque, bien au contraire.

Pour un premier achat, peut-on encore espérer trouver des financements à 100%, voire 110% du bien acheté ?

Ce type de financement demeure encore réalisable, sous certaines conditions qui demandent une analyse pointue. Disons qu'un jeune couple qui démarre dans sa vie professionnelle, et qui n'a pas l'épargne disponible pour financer les frais de notaires et les frais annexes, ne sera pas pénalisé dans la réalisation de son projet. Nous serons en revanche vigilants quant à sa capacité à pérenniser le remboursement de son crédit. Pour un couple locataire, nous pourrons proposer un financement si la différence entre les mensualités et le loyer actuel n'est pas trop importante.

Le métier de courtier est assez peu connu en France, comment cela se fait-il ?

C'est un métier qui va prendre de plus en plus de place, comme l'illustre la création de l'Association des professionnels en intermédiaire de courtage (APIC), où se sont réunies CAFPI, Meilleurtaux, Empruntis et AB Courtage, afin de règlementer ce métier, sous la présidence de Maurice Assouline, PDG de CAFPI. Aujourd'hui, le courtage représente entre 20% et 30% du marché, tandis que dans les pays Anglo-saxons, il est d'usage de se tourner vers un courtier. La tendance est à la progression chez nous, mais ça passe aussi par une règlementation que nous sommes en train de mettre en place.

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Quelle est la situation actuelle du marché de l'immobilier ?

Nous avons connu une crise, c'est exact, mais c'est une crise économique qui a eu des répercussions sur le marché de l'immobilier, et non pas à proprement parler une crise de l'immobilier. Les prix étaient très hauts, peut-être trop, et nous sommes revenus à des valeurs de marché. Ceux qui en ont pris conscience arrivent aujourd'hui à vendre leurs biens assez rapidement.

Faut-il baisser les prix pour être sûr de vendre ?

Il faut que les prix correspondent aux possibilités des acquéreurs. Actuellement, les taux de crédit sont très intéressants, ce qui explique que si les prix sont raisonnables, on parvient à réaliser les opérations. Quant aux vendeurs qui n'ont pas pris conscience de cette chute des prix, ils ont plus de mal à trouver acquéreur, et finissent par revenir au prix. Finalement, les agents immobiliers que nous sommes, sont des régulateurs du marché.

Vaut-il mieux attendre un retour des prix à la hausse pour vendre ?

Il demeure très difficile de faire des projections dans le temps. Surtout en ce moment, avec les grèves et les manifestations, l'ambiance n'est pas très favorable à la reprise. Mais avant cet épisode, on sentait clairement que la tendance était à la hausse. Après le pessimisme des mois passés, on sent que les choses bougent.

Quel est l'impact des taux de crédit bancaires sur l'état du marché ?

Nous nous trouvons confrontés à différentes clientèles. D'une part, des primo accédants qui ont des moyens forcément limités, et d'autre part, des gens qui ont un apport financier parfois conséquent. Ils arrivent généralement d'autres régions et viennent ici pour trouver notre soleil, notre cadre de vie. Eux n'ont besoin que de petits crédits, et même si les taux venaient à remonter, cela ne les gênera pas trop. Ce qui n'est pas vrai pour les jeunes. A l'heure actuelle, pour les primo-accédants, il est vrai qu'il faut deux bons salaires pour pouvoir acheter une maison. Heureusement, le prêt à " taux zéro plus ", qui sera mis en application dès le mois de janvier, permettra d'ouvrir d'avantage le dispositif, ce qui est une bonne chose pour les acquéreurs.

Notaires : Une reprise sérieuse, sans spéculation

Le 19 octobre dernier, la Chambre départementale des Notaires du Gard, en collaboration avec l'association des maires du Gard, organisait un colloque autour du thème  “Logements et collectivités locales". Succédant  à l'initiative du Conseil supérieur du Notariat, qui avait organisé une rencontre sur le même thème à Nantes, le 18 septembre 2008, les notaires gardois ont été les premiers à décliner localement ce type de réunion. Pour Me. Bernard Matet, nouvellement élu à la tête de la Chambre départementale des Notaires du Gard, ce type d'initiative s'inscrit dans une volonté plus large de positionner le notaire comme un acteur incontournable des questions liées à l'immobilier : "Les collectivités locales sont des clients autres, et nous voulons leur rappeler que nous pouvons leur permettre des consultations gratuitement dans le cadre de nos activités. C'est également une façon de rappeler aux communes que le notaire local est leur juriste de proximité, présent au moins sur le canton, car les notaires ont une obligation de maillage du territoire. D'autant que notre profession est soumise à un tarif, qui reste le même que l'on soit en ville ou à la campagne, et quel que soit la nature du client. Les communes font beaucoup de tous petits actes, comme des cessions de chemins par exemple, et nous les faisons, même s'il s'agit souvent pour nous de travail à perte".

Pour lui le notaire doit prendre sa place dans le paysage du conseil juridique, afin d'être consulté en amont des dossiers. "Le sujet du colloque étant le logement, nous avons notamment traité des différents moyens à la disposition des maires pour créer du logement. Car ce n'est pas toujours l'acquisition en direct qui est la plus adaptée. On peut aussi avoir recours à des baux à long terme, des baux à construction, des baux administratifs… Le panel juridique qui permet de créer des logements est large… Nous voulions informer les maires qu'ils pouvaient avoir recours à une cellule que nous avons créée au sein de la Chambre départementale, pour répondre à leurs interrogations. Et même, pour des questions très pointues, nous pouvons également les orienter vers notre cellule d'orientation à Lyon, le CRIDON, qui reçoit sur rendez-vous avec les juristes concertés".

Fortement remise en question par le rapport Attali, la profession a décidé d'aller de l'avant, en se dotant d'un projet global qui marque sa différence avec les autres professions du droit. "C'est dans la mouvance du notariat, précise Me. Matet, dans le cadre de ce que l'on appelle le PNF, Projet des Notaires de France, que d'aller vers plus de spécialisation. Sans forcément avoir besoin de créer des sociétés de notaires, nous pouvons organiser des réunions, des regroupements au sein de la Chambre, pour aller dans ce sens". Le plan de développement proposé par le Conseil supérieur du notariat, fortement axé sur l'expertise immobilière, permet désormais à la profession de revendiquer la qualité d'expert en immobilier. Pour mettre en œuvre cette nouvelle opportunité, la Chambre départementale du Gard vient de mettre en place une cellule, permettant notamment à la vingtaine de notaires qui ont choisi de s'investir sur cette voie, de suivre les formations nécessaires. "On ne peut pas être en situation de monopole sur l'immobilier sans savoir tout faire en la matière. Il nous manquait l'évaluation, ce n'est plus le cas ! Nos avis seront désormais des avis d'experts reconnus en tant que tels. Ces avis, fruit d'une méthode d'évaluation très précise, reposeront non pas sur des prix escomptés, mais sur des prix pratiqués, grâce aux fichiers dont nous disposons… il s'agit bien d'une expertise immobilière, qui peut servir de référence pour une transaction, mais également dans le cadre d'un partage, ou d'un divorce. C'est une expertise qui est opposable au fisc, et aux tribunaux".
Observateurs privilégiés du marché de l'immobilier, les notaires se sont depuis plusieurs années dotés d'un système de centralisation des données des transactions. Perval, c'est son nom, revendique la position de base de référence, puisque ne prenant en compte que les prix réels des transactions. Une base qui, pour gagner en réactivité, va désormais s'enrichir des prix enregistrés dès les compromis de vente.

Fortement touchés par la crise de l'immobilier, la profession des notaires semble fin prête à aborder sereinement la reprise qui s'amorce, comme l'indique le président de la Chambre départementale : "On constatait déjà depuis quelques temps une reprise du marché en volume, mais depuis quelques mois, on s'aperçoit que les prix reprennent de la vigueur. De l'ordre de 6% sur les maisons anciennes, et de 2% sur les appartements anciens. C'est le signe que la crise immobilière semble se terminer. Nous ne sommes pas encore revenus au niveau de 2008, mais c'est un coup d'arrêt à la baisse de prix. Il ne faut cependant pas souhaiter un retour à la tendance inflationniste que nous avons connue, au risque de sombrer à nouveau dans les mêmes conséquences. Actuellement, on peut dire que le marché reprend sérieusement, ce qui veut dire qu'il n'est pas soumis à la spéculation, même s'il demeure une valeur refuge ".