Logement neuf : seule inquiétude la pénurie de l'offre

Interview de Philippe Ribouet, président de la chambre régionale de la Fédération des Promoteurs immobiliers du Languedoc-Roussillon, président de Nexity premier promoteur national.

Pour le département du Gard, l'indicateur de référence des Notaires de France annonce pour la période allant d'octobre 2009 à septembre 2010, une très légère hausse des prix des appartements anciens (+0,2%) et une baisse (- 3,4%) en ce qui concerne les maisons anciennes. Qu'en est-il du marché du neuf ?

Avant de vous parler de prix, je vais vous parler de volume. On a un gros soucis dans le Gard. Si on se positionne par rapport à 2009 qui était déjà une année en perte de vitesse par rapport à 2008 avec 930 logements neufs vendus, on est pour votre période de référence bien en deça puisqu'on totalise sur l'ensemble de l'année 2010, 640 logements neufs pour tout le département. On est donc sur des volumes plutôt faibles. Et comme ce département qui est une très belle région attire chaque année de nouvelles populations, on se trouve très vite confronté à un problème de fond. Les gens ne trouvent pas de logements. On a une pénurie d'offres. Ce qui provoque immanquablement une hausse des prix. Pour répondre concrètement à votre question, le prix de vente moyen des appartements neufs pour le 3e trimestre 2010 était de 2935 € le m2. Il est pasé à 3100 € au 4e trimestre. Donc une forte augmentation accompagnée d'un taux d'écoulement lui aussi à la hausse passant de 8 à 10,1%. Les gens achètent plus cher et plus vite le peu de logements qu'il reste. Donc, vous le voyez, rien à voir avec l'ancien ! Nîmes n'a à ce jour que 240 logements neufs à l'offre, la région nîmoise 269 et l'ensemble du Gard à peine 316 logements pour une région qui devrait normalement en proposer un millier.

Est-ce que le PTZ (Prêt à taux zéro) entré en fonction ce mois-ci, peut améliorer les choses ?

Il s'agit de financement pour les particuliers. Or, notre problème, je le répère, est d'avoir des logements à leur proposer. 316 logements pour la totalité du Gard. C'est comme si on avait rien. Dans trois mois, l'offre sera épuisée si on ne trouve pas rapidement du foncier et s'il n'y a pas de nouveaux permis de construire délivrés. Le peu de logement qui restera à vendre sera très très cher et quasiment inaccessible pour les primo-accédants.

Quel pronostic faites-vous pour 2011 ?

Les promoteurs que je représente travaillent plutôt sur les agglos. On n'est pas en secteur diffus. Sur l'agglo de Nîmes pour ne parler que de la plus importante, tous les projets qui sortiront en 2011 trouveront forcément preneur. Ils arriveront sur un marché de pénurie. Il n'y aura donc pas de soucis d'écoulement. Malheureusement, je me répète, il faudrait plus de projets qu'ils n'en existent aujourd'hui. Je ne cesse de le dire aux élus et responsables de collectivités locales : si l'on veut améliorer la situation de l'immobilier dans le Gard, il faut impérativement lâcher du foncier !.. A côté de cela, on évolue dans un environnement connu. Un : les logements neufs continuent de bénéficier d'une défiscalisation forte de 22%. C'est plutôt bon pour le marché ! Et deux : pour la résidence principale, vous en parliez tout à l'heure, tous les ménages vont pouvoir bénéficier d'un prêt à taux zéro allant jusqu'à 30% en zone B2 et 25% en zone C. Ce sont des éléments très positifs. Reste maintenant à avoir des biens à proposer. C'est ma seule inquiétude. Combien parviendrons nous à avoir de biens à la vente pour pourvoir satisfaire la demande ? C'est tout l'enjeu de l'année qui s'annonce. Je me résume : pour 2011, on n'a pas de soucis sur le neuf. En revanche, il faut des terrains pour produire.

Les prix pratiqués sur Paris sont d'aucune mesure avec ce que nous connaissons ici. Ils ont pris plus de 20% sur l'année 2010. Est-ce que ce phénomène pourrait toucher notre littoral dont on dit qu'il va attirer de plus en plus de monde ?

L'immobilier sur Paris est un univers vraiment très particulier. Il faut savoir que Paris intra-muros ne sort qu'environ 500 logements neufs par an. Vous vous doutez bien que l'effet de pénurie dont je vous parle pour Nîmes est sur Paris inimaginable. L'agglomération de l'Ile de France est peuplée de douze millions d'habitants et la plupart des gens veulent habiter à Paris. Bilan, lorsqu'un appartement sort de terre, il est systématiquement pris d'assaut et ce quel que soit son prix. Ce que nous ne connaîtrons jamais ici. A Paris, le marché du capital est un marché international avec forcément des références internationales et non plus franco-françaises. Il n'y a aucune comparaison possible quant bien même il y aurait comme chez nous la mer !

En clair, est-ce que la pierre a retrouvé à l'instar de l'or son statut de valeur refuge ?

En fait, elle ne l'a jamais vraiment perdu. Elle est revenue sur le devant de la scène parce que la bourse a fait de nombreux mécontents en 2008. Mais si vous regardez en volume, on est quasiment toujours resté sur des volumes élevés de gens qui investissent dans la pierre. Il y a eu deux phénomènes qui ont peut-être accéléré la tendance en 2010. On a beaucoup parlé des retraites. Les gens ont compris, peut-être davantage, combien il est important d'avoir un toit à soi. Cela permet d'avoir un peu plus d'argent lorsqu'arrive l'échéance de la retraite. Deuxième conjonction, on bénéfie aujourd'hui de taux d'intérêts très bas ce qui permet d'obtenir de l'argent pas cher et donc de réaliser plus facilement. Je vous rassure : la pierre reste plus que jamais une valeur sûre !

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Logement ancien  : Une reprise très nuancée

Alors que l'espoir de reprise est sur toutes les lèvres et dans la tête de tous les observateurs économiques, il ne fait aucun doute que l'immobilier est en train de reprendre des couleurs. Toutefois, les sursauts enregistrés ici ou là doivent rester très nuancés. Car rien ne permet pour l'heure d'affirmer que la tendance a été durablement inversée. Quelle est l'évolution du marché de ces derniers mois ? Peut-on parler d'une stabilité des signes encourageants ? Pour le département du Gard : rien n'est joué !...

Des chiffres édifiants

Les chiffres du baromètre trimestriel Perval, l'indicateur de référence des Notaires de France, apportent sur ce point un éclairage édifiant (lire le tableau ci-contre)...0n constate par exemple qu'en ce qui concerne la vente d'appartements anciens, si le prix moyen au m2 a très légèrement augmenté pour la période allant d'octobre 2009 à septembre 2010 (+0,2%), l'accélération est moins forte qu'au milieu de l'été (+0,8%). De la même manière, si le prix moyen des maisons anciennes a légèrement augmenté (200 000 € contre 199 300 € en juin dernier), l'évolution sur l'année de référence a tout de même baissé de 3,4%. On est bien loin des 20% de hausse des prix enregistrés sur Paris (lire par ailleurs).

La pierre : une valeur sûre

A y regarder de plus près, alors que la région alésienne enregistre une baisse des prix de 11,4% pour les appartements anciens et 6,7% sur les maisons anciennes, on constate que les prix de vente des appartements anciens du Grau du Roi, ont enregistré eux une hausse de 4,4%. Un signe encourageant qui indique que les Gardois ont bel et bien repris les chemins de l'investissement dans la pierre.

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Regard sur une bulle parisienne décalée

Paris est décidément un monde à part. Les chiffres du baromètre mensuel des prix de l'immobilier sur Paris et Ile-de-France publié par "MeilleursAgents.com" laisse rêveur. La demande, très forte, a poussé les prix très haut du fait de la rareté des biens. Ainsi, à Paris intra-muros, les prix ont augmenté de 2% pour le seul mois de décembre et de 20,3% sur l'ensemble de l'année 2010. Et aujourd'hui, enivrés par les hausses de ces derniers mois, les vendeurs ont tendance à spéculer et à anticiper sur la poursuite d'une augmentation rapide des prix. Dans le même temps, les acheteurs commencent à montrer des signes d'essoufflement et les délais de commercialisation jusqu'alors très courts, ont tendance à s'allonger. Ainsi, depuis octobre, les négociations de prix sont beaucoup plus importantes et les délais de vente ne baissent plus.

Y-a-t-il dans ce contexte d'embellie, un réel danger de spéculation ? Sébastien Lafond, le président et fondateur de "MeilleursAgents.com" répond : "Le retour de la raison n'ayant jamais arrêté seul un mouvement spéculatif, il faudra attendre un élément extérieur pour que le marché se calme. Hausse des taux sur fond de crise monétaire ou de poussée inflationniste, modification profonde du contexte international, personne ne peut dire, mais plus forte sera la hausse en 2011, plus dure sera la chute. Car l'immobilier est comme les arbres, il ne monte jamais jusqu'au ciel !" Et il poursuit : "Plus que jamais, nous conseillons aux vendeurs de proposer leur bien à des prix élevés mais sans spéculer sur une hausse future. De leur côté, les acheteurs ne doivent pas oublier les fondamentaux et privilégier les produits de qualité qu'ils peuvent réellement financer. Une des caractéristiques d'un marché spéculatif, c'est que les biens médiocres s'apprécient au même rythme que les autres, mais ils chutent plus lourdement en période de baisse !"