Marché de l'immobilier : Les banques, nœud du problème

Pour avoir essuyé plusieurs tempêtes depuis le printemps, le marché de l'immobilier stagne, sans pour autant engendrer une baisse des prix importante. Serait-ce l'œil du cyclone, avant le raz de marée ?

La raison essentielle qui justifie le gel des transactions, tient évidemment aux taux de crédit qui se sont envolés. On sait désormais que les banques ne se prêtent plus entre elles -ou à des taux très élevés- et qu'elles ne peuvent donc plus débloquer des fonds de façon quasi automatique (chaque prêt accordé donne lieu à une réserve financière obligatoire). C'est ainsi que des dossiers, pourtant sans risques, ne "passent pas" pour cause de quotas déjà atteints. S'ajoute, en parallèle du flux financier raréfié, une frilosité désormais chronique des responsables d'établissements bancaires. Et pour cause !

Doit-on s'attendre à un effondrement des prix dans un avenir plus ou moins immédiat ? La Présidente de la Chambre départementale pense effectivement qu'une baisse est à attendre courant 2009, époque à laquelle les nombreux compromis de vente seront caducs pour cause de non financement bancaire, et remettront ainsi sur le marché plus de biens à la vente qu'il n'y aura d'offres d'achats. Ce qui ne manque pas d'inquiéter les artisans du bâtiment, et de faire saliver les spéculateurs qui possèdent des liquidités.

Seul espoir, que le plan de soutien bancaire lancé par le gouvernement relance la confiance.

Les Penchinat, des promoteurs plutôt sereins

Quatre générations de Penchinat ont fait des Villégiales une référence en matière d'immobilier privé. D'une même voix, les représentants de cette entreprise familiale font part d'un optimisme qui surprend dans la morosité ambiante.

T&F Penchinat : Notre métier n'est pas en danger, malgré les difficultés actuelles. A part en cas de tremblement de terre, la pierre est une valeur sûre.

GARD ECO : Le marché est pourtant bien en pleine période d'attentisme, donc de mévente ?

T&F P : Il serait plutôt en période de régulation. Jusqu'au premier juillet dernier, les gens se précipitaient, entre le matin et le soir, pour retenir leur logement. Vendre plus vite que la normale est très intéressant pour les promoteurs d'un point de vue financier, puisque ce sont les clients qui financent les opérations [ndlr : les Villégiales vendent sur plan]. A la marge s'ajoute l'économie de frais financiers. Toutefois, il est bon que le rythme ralentisse, c'est plus sain.

G.E. : Ne pas vendre, ou vendre beaucoup moins, c'est pourtant courir le risque d'une trésorerie fragilisée ?

T&F P : Nous avons également une branche d'activité spécialisée dans la gestion locative. Mais surtout, notre travail consiste à trouver les terrains, et y réaliser des opérations. Nous avons passé ces quatre dernières années à beaucoup construire, à livrer dans les délais à Nîmes, Alès, Uzès… Si cette frénésie se calme, nous allons pouvoir nous consacrer à une séquence recherche de terrains, ce qui tombe plutôt bien. Il faut bien connaître notre territoire pour en trouver qui conviennent à nos opérations.

G.E. : Pour en revenir aux prix qui ne baissent pas, comment expliquez vous cet état de fait ?

T&F P : Les transactions sont comme les crédits, gelés. Les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser, ou de très peu, car ils reflètent les coûts de la construction, qui sont élevés.

G.E. : A cause de l'envolée des prix des matières premières ?

T&F P : Pas seulement. Ce qui représente des investissements importants, et incompressibles, ce sont les normes, de plus en plus draconiennes, qui sont imposées dans la construction. Attention ! Nous ne les regrettons pas, mais il est clair que tout ce qui nous est demandé demande plus de main d'œuvre ou plus de sophistication technique. Finis les fils à douille pour un plafond, tout nouvel appartement doit comporter des plafonniers équipés de prises, même si l'acheteur a décidé d'éclairer son séjour à l'aide de lampadaires latéraux. Bientôt, tous les bacs à douche devront être au niveau du sol, et en 2010, les convecteurs électriques devront être remplacés par des pompes à chaleur. La mise en œuvre des normes "handicap" est elle aussi dévoreuse d'espace. Même l'ancien et les logements sociaux sont confrontés à ce problème. En construisant mieux qu'avant, on construit plus cher qu'avant. En une année, l'indice du coût de la construction a augmenté de 8,85 %.

G.E. : Comment pensez-vous que le marché va réagir ?

T&F P : Même si certains vendent à perte, cela n'aura qu'un temps. Le besoin de logements est réel, il a même été chiffré à hauteur de 500 000 logements neufs par an par le gouvernement*. Courant 2009, le marché devrait être relancé. Mais ce qui serait indispensable pour qu'il reparte bien et qu'il profite au pays, grâce aux impôts et taxes que représente l'immobilier, serait que la TVA soit réduite, c'est le seul bras de levier possible.

*Ndlr : Christine Boutin vient de confirmer qu'il n'y aura eu que 360 000 mises en chantier de logements neufs en 2008

Nexity Foncier Conseil : Des réponses justes pour un marché équilibré

Premier acteur intégré des métiers de l'immobilier en France, (logements, bureaux, commerces et activités), Nexity a choisi Nîmes pour l'une de ses 28 implantations. Face à la crise, une seule réponse, la lucidité et la réactivité.

L'aménageur est capable de répondre aux besoins des particuliers, des promoteurs privés et des collectivités territoriales. Des spécialistes apportent leur savoir-faire, avec pour finalité, de proposer un terrain prêt à construire. La méthode de travail s'appuie sur un système de management environnemental, charte systématiquement appliquée sur les opérations (normes ISO 14 001 obtenue en 2004).
Chargé d'opérations au sein de l'agence nîmoise, Aurélien Mathieu confirme le malaise qui perturbe le marché de l'immobilier : un stock de lots à bâtir et logements ne trouve pas preneur, malgré un besoin récurent. C'est la crise du financement qui a des répercussions négatives et
immédiates sur l'économie immobilière. Toutefois, chez Nexity, on reste constructif, car les dommages collatéraux ne portent pas sur le fondamental : la demande, qui reste toujours aussi importante.
La solvabilité des acquéreurs est le facteur déterminant, c'est la raison pour laquelle l'aménageur a décidé d'ajuster ses prix. Les acheteurs potentiels existent, en revanche, Aurélien Mathieu leur conseille de "peser le pour et le contre, et de ne pas trop attendre pour se décider", car les taux de prêt restent corrects et les banques risquent de devoir les remonter. Chez Nexity "La marge de manœuvre n'existe plus au niveau des prix de commercialisation de nos programmes. Nous avons déjà anticipé une hausse des taux, et proposons le prix le plus juste".

Chercher des solutions

Dans l'attente d'une réelle stabilité financière, Foncier Conseil achève les programmes lancés et réfléchit à des solutions innovantes. La plus forte densité de l'habitat collectif en est une. La densité ne remet pas en cause la qualité d'une opération d'aménagement, bien au contraire, et de surcroît elle limite l'étalement urbain. Il s'agit d'une typologie d'habitat qui favorise le cadre de vie, avec espaces et jardins publics au cœur des aménagements. C'est sur ces bases de réflexion que le projet "La Malacorade" (15 h, près de 300 logements) a été lancé sur la commune de vergèze. "Avec l'appui de la Mairie, et en partenariat avec le Crédit Foncier, et UNICIL (collecteur du 1% patronal) 4 familles (sur 2008),grâce au Pass Foncier, vont rembourser dans un premier temps la construction, avant de devenir propriétaire du terrain, dont  la TVA, pour l'achat, est réduite à 5,5 %. Intégrer les paramètres sociaux dans chaque programme est, comme pour la prise en compte environnementale, une démarche volontariste et responsable de Foncier Conseil" conclue Aurélien Mathieu.
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Les agences immobilières jouent la collaboration

Le prudent attentisme qui plombe les transactions immobilières aujourd'hui sera peut-être décrispé grâce à une pratique initiée par la Fnaim, sur un modèle Etats-unien : le SIA. Ou Service Inter agences. Un véritable service effectivement, qui permet d'estimer au plus juste prix le bien des particuliers soucieux de ne pas faire les frais de la crise actuelle, et de multiplier les possibilités de vente, l'acheteur acceptant un "mandat multiple" auprès des agences du réseau. La coopération entre agences a l'avantage d'offrir à l'acheteur potentiel, au même endroit, d'un simple clic, une offre optimisée par la compétence des professionnels. Dans le Gard, en quatre ans, le SIA a fédéré plus de cinquante agences immobilières indépendantes, affiliées ou non à des réseaux. Son président gardois, Jean-Paul Boulet, résume simplement l'avantage de la coopération entre agences "On est meilleur à plusieurs que tout seul".

L'union fait la force, la technologie y contribue

Pour satisfaire leurs clients, les agences qui adhèrent au SIA passent par une plateforme technique déployée en France par la société Imminence. Cet outil, appelé Emulis, comprend une assistance téléphonique et un logiciel-comparateur qui permet d'évaluer en temps réel la valeur d'un bien, au plus près de la réalité des cours. Emulis compare les biens proposés à la vente, ceux sous compromis ou vendus récemment, dans un quartier, un secteur, voire un immeuble. Il permet une veille immobilière unique et une description des biens uniformisée, donc crédible, puisque plusieurs professionnels y adhèrent. A l'heure où le FMI analyse la bulle qui a gonflé les prix de l'immobilier de 1997 à 2007 dans différents pays et conclue qu'ils sont trop élevés de 17 % en France, quelques pourcentages d'ajustement en plus ou en moins comptent pour un acheteur, comme pour un vendeur. Et à partir de cette année, pour un banquier également.

Mikit surfe sur la Crise

Après une agence à Nîmes, puis une à Alès, ouvertes par d'autres gérants, c'est à Uchaud que Nicolas Dupuis implante une agence franchisée Mikit. Il débute juste et n'a pas d'éléments de comparaison. Toutefois, ses nouveaux confrères sont unanimes : la crise leur apporte un surcroît de clientèle. Le succès de Mikit repose sur un partenariat entre le constructeur et l'acquéreur : le premier réalise le gros-œuvre, et le second prend en charge les finitions intérieures, livrées sous forme de kits à poser. 30 % de réduction en moyenne sur le coût de l'opération, qui permettent l'achat du terrain. Même si les banques ne jouent pas toutes le jeu, le "prêt-à-finir " s'avère une réponse idéale pour certains gardois aspirants propriétaires.