Après avoir été légèrement chahuté courant 2008, pris dans la tourmente d'une crise mondiale du financement, le marché immobilier a rapidement repris des couleurs, soutenu par les incitations fiscales de la loi Scellier qui a permis de redonner confiance aux investisseurs, et de soutenir une offre capable de répondre aux attentes de primo-accédants toujours plus nombreux dans la région Languedoc-Roussillon. Pour la 24ème année, Montpellier a accueilli les 18, 19 et 20 mars derniers au Corum, l'un des principaux rendez-vous grand public consacré à l'immobilier. L'occasion pour les professionnels de faire le point sur un marché qui demeure très actif, malgré un environnement en forte évolution.

La loi Scellier demeure attractive pour les investisseurs

Parmi les principaux changements intervenus en 2011, la révision à la baisse du taux de réduction d'impôts pour l'investissement locatif aura fait couler beaucoup d'encre. Trop, peut-être, selon Vincent Marsicano, Directeur commercial chez Nexity, qui dresse un constat pour ce début d'année : "Ce qui caractérise le début de l'année 2011, c'est un très léger essoufflement, essentiellement dû à une très forte activité fin 2010. A la fin de l'année dernière, certains ont joué sur la peur de la suppression de l'avantage fiscal de la loi Scellier. Mais 2011 sera une très bonne année, car cet avantage demeure à un taux très intéressant de 22%.". Un constat que partage David Julien, chef des ventes chez Urbat , qui précise néanmoins les nouvelles règles pour continuer à bénéficier de cet avantage fiscal : "Les modifications de la loi Scellier n'ont qu'une incidence faible, car la réduction d'impôts est passée de 25% à 22% à condition d'investir dans un bâtiment BBC (bâtiments à basse consommation)". Conséquence directe de cette évolution, la généralisation des programmes BBC proposés par la plupart des promoteurs présents sur le salon.

Des taux d'intérêts qui repartent à la hausse

Plus incertaine, en revanche, la hausse des taux d'intérêts, annoncée depuis plusieurs mois, et désormais vérifiée sur les offres de crédits immobiliers. Tandis que l'on pouvait s'endetter à des taux inférieurs à 3,5% voilà encore quelques mois, les offres de crédit ont désormais dépassé la barre de 4%, et se généralisent progressivement aux alentours de 4,5%. Rien de bien inquiétant, relativisent les professionnels, qui n'y voient qu'un "retour à la normale", et à des conditions de financement qui demeurent favorables et intéressantes. D'autant que cette hausse du loyer de l'argent se voit partiellement compensée par un élargissement du prêt à taux zéro, désormais accessible à l'ensemble des primo-accédants.

Un marché soutenu par les investisseurs

L'optimisme reste donc de mise chez les promoteurs locaux, comme le souligne David Julien : "Il y a une telle demande que nous ne sommes pas inquiets, d'autant que l'offre n'est pas très importante". "Localement, nous sommes sur modèle de vente en flux tendu", confirme Vincent Marsicano, même s'il reconnaît que c'est essentiellement grâce à l'impact des investisseurs que le marché est à ce point soutenu. "Les niveaux de prix que nous avons atteints aujourd'hui ne permettent pas à la majorité de la population locale d'acquérir un logement", rajoute t'il.

L'emplacement, un facteur déterminant

Plus que la quadrature du cercle, l'équation que doivent résoudre les promoteurs est donc celle qui permet de conserver un équilibre entre une offre adaptée à des acquéreurs en quête d'une résidence principale, et un marché porteur pour l'investissement locatif. Pour y parvenir, trouver le bon emplacement demeure la meilleure garantie pour l'avenir. A condition de projeter la ville à moyen terme, et de prendre en compte ses évolutions futures. "Un emplacement peut prendre de la valeur dans les années futures grâce aux aménagements qui peuvent être réalisés", explique David Julien. 

La pierre, un placement sûr

Autre conséquence de la crise financière de ces dernières années, la pierre a retrouvé les faveurs d'investisseurs échaudés par les aléas des marchés financiers. D'autant que les nouvelles règlementations liées aux exigences écologiques, et notamment les bâtiments à basse consommation (BBC), qui seront la norme de construction à partir de 2012, entraînent à la hausse le coût de la construction. Et comme rien ne laisse présager une baisse du prix du foncier, aucune baisse ne semble prévisible dans les prix du neuf pour les prochains mois. "L'incertitude est plus grande pour 2012, note cependant le Directeur commercial de Nexity, car le Scellier sera moins intéressant, et nous espérons que le gouvernement mettra en place des mesures pour continuer à soutenir ce marché".

Quant aux perspectives de revente à terme, là encore, les actuelles évolutions des normes environnementales semblent plaider en faveur de l'investissement dans des programmes neufs, afin d'anticiper les évolutions à venir. "On est aujourd'hui dans une situation comparable à ce qu'a été le contrôle technique automobile, illustre Vincent Marsicano. Dans un premier temps, seul le contrôle était obligatoire, et non pas la remise en état. Puis on est progressivement passé à une obligation de remise à niveau".

Initiative : Les habitants rendent hommage aux travaux réalisés

Avec une exposition de photographies présentée dans les locaux du Conseil général à Nîmes, du 15 au 29 avril 2011, les habitants de la résidence "Les Ménestrels" (située dans le quartier de Valdegour), ont immortalisé les travaux de réhabilitation effectués par la SFHE* en 2009, dans leur résidence. La SFHE leur avait proposé, à cette époque, de devenir conteurs d'histoires et preneurs d'images (via la réalisation d'un album photographique et sonore) en illustrant la vie de leur résidence, avant, pendant et après les travaux de réhabilitation. C'est le résultat de ce travail d'équipe qui est donc présenté à travers cette exposition "Les Ménestrels, Autres Regards", du 15 au 29 avril prochain.

L'histoire d'une double réhabilitation : celui du bâtiment et de l'image du quartier …

Entre mars et décembre 2010, les habitants des "Ménestrels" ont réalisé des documents "sons", "images" et "textes" de tous les travaux de réhabilitation de leur résidence. Un objectif : vivre "ensemble" les travaux d'amélioration de la résidence

Sur le terrain, deux étapes créatives ont été proposées aux habitants, via des ateliers animés par une photographe et une preneuse de son : l'atelier "Images et sons des Immeubles" : les habitants étaient invités à penser puis à illustrer la vie dans les espaces intérieurs de la résidence, en fouillant leurs propres archives, en réalisant des photographies d'un appartement, d'une façade ou encore des parties communes ou en racontant une anecdote survenue dans la résidence. L'atelier "Images et les sons extérieurs" : le son et les photographies devaient illustrer le "dehors" (les parkings, les espaces verts ou encore la circulation).

* Société d'HLM du groupe ARCADE, la SFHE construit du logement social individuel et collectif.

Deux questions à : Philippe Ribouet, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers du Languedoc-Roussillon (FPI LR)

Quel est l'impact du prêt à taux zéro sur l'activité immobilière ?

La clientèle des primo-accédants souffre d'une perte de confiance dans l'avenir. Cependant, le renforcement du Prêt à taux 0 a permis de sauver 20 à 25% de ce marché, stabilisant la proportion d'acquisition pour la résidence principale et l'investissement patrimonial. Les primo-accédants dont les revenus moyens dépassent rarement 2,5 fois les SMIC, ne peuvent accéder à la propriété que grâce au PTZ +. Ce dispositif est absolument indispensable. Il permet de maintenir un équilibre entre la part des investisseurs et celle des accédants à la propriété. La proportion d'investisseurs sur la région montpelliéraine est ainsi restée raisonnable passant de 77% des acquéreurs en 2009 à 79% en 2010.

Comment les professionnels se positionnent-ils face aux nouvelles obligations environnementales ?

La FPI entend se positionner comme une force de proposition en Développement Durable.  De nombreux adhérents se sont d'ores et déjà engagés dans une démarche BBC (Bâtiment Basse Consommation). Tous les programmes neufs mis en commercialisation pour les membres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers en Languedoc-Roussillon aujourd'hui bénéficient des normes BBC. Sur l'ensemble de la France, fin 2010, 3 225 logements issus de la promotion immobilière ont obtenu le label BBC, selon l'Association Effinergie. D'ici peu de temps, le client bénéficiera d'un logement dans une résidence basse consommation d'énergie !