Logements sociaux : La crise et ses répercussions

Avec un peu plus de 35 000 logements, le parc HLM du Gard reste insuffisant pour satisfaire les milliers de demandes d'accession à un logement social.

Dans un contexte de pression démographique toujours plus soutenue, la flambée des prix de l'immobilier conjuguée à la raréfaction des terrains constructibles avait déjà rendue la tâche des bailleurs sociaux plus difficile. Aujourd'hui, la crise ne fait qu'amplifier les choses. En moyenne, près de 80 % de la population affiche des revenus qui l'autorisent à prétendre à un logement à loyer modéré. Mais comment faire valoir ce droit dans un parc qui ne représente que 13 % du total des logements existants, alors qu'en France la moyenne est de 17 % et que, déjà, elle est unanimement reconnue comme insuffisante ? Dans le Gard, comme dans tous les départements du sud est, le rythme de la construction n'a pas suivi celui de la population. Le 5ème plan départemental en la matière (2008-2012) place l'objectif à 1400 nouveaux logements par an. Intention louable, mais peu crédible si l'on s'en tient aux résultats des plans précédents.

Et si la crise mettait tous les partenaires d'accord ?

Jusqu'à mi-2008, les promoteurs privés n'avaient pour seul intérêt que les m2 à taux élevés vendus à des clients pris de la frénésie du propriétaire, les organismes financiers -on le sait depuis- avaient des ambitions internationales fatales, et quantité de maires ne voulaient pas appliquer la loi SRU* de crainte de voir "débarquer les ZUP" dans leur village. Enfin, les entreprises du bâtiment étaient peu intéressées par les appels d'offres. Aujourd'hui, les pauvres ne sont plus uniquement les habitants des quartiers difficiles. Les maires commencent à comprendre que seuls des HLM permettront aux enfants de leurs électeurs de rester au village, aux anciens de se rapprocher du cœur de la commune, et aux femmes seules en charge d'enfants de les élever dignement tout en maintenant l'école. Quant aux entreprises, en mal de commandes privées, elles se retournent vers le secteur public qui sait combien un plan d'investissement soutenu est indispensable au maintien de l'emploi. Reste à trouver les financements.

*Elle impose 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants, mais les pénalités prévues ne seront appliquées qu'en 2011

Le logement social a bien changé

Luc Bréguiboul, architecte à Nîmes, construit souvent des logements sociaux. Il a été primé en 2005, par le CAUE,  pour l'un des premiers programmes nîmois qui apportait originalité et couleur à ce domaine (Le Felibrige, rue Arnavielle à Nîmes) ; Il avait déclaré à cette occasion que "malgré les contraintes draconiennes en termes de réglementation et de financement", on pouvait "faire de l'architecture". Aujourd'hui, il prend toujours autant de plaisir à "être dans le rôle de l'architecte" lorsqu'il répond aux besoins de l'habitat social. "Le temps des grands immeubles, des barres ou des tours est bien fini. Les constructions ne sont pas très hautes, et la densité peu importante. Le maximum, pour moi a été un programme de 45 logements, avec plusieurs cages d'escalier. J'ai le souci permanent d'agrémenter les logements de terrasses ou de loggias, c'est indispensable à la vie dans le sud. Mais pour y parvenir, on doit travailler en fonction du terrain et de la répartition des espaces de vie, finies les cellules types. Cet impératif se cumule avec les normes qui sont de plus en plus importantes (accessibilité, contraintes thermiques, acoustiques, environnementales…), pour atteindre l'objectif principal : créer des logements de conforts. Pour compenser les rigueurs d'un budget serré, il faut encore plus d'inventivité. On ne peut pas utiliser des pierres, alors on joue sur la polychromie. En revanche, si on choisit l'acier pour un balcon, on économisera la peinture, mais il sera galvanisé, et donc ne rouillera pas. Tout est affaire de compromis et de créativité".

Entre construction, rénovation et réhabilitation,Habitat du Gard transforme son patrimoine

L’urbanisme comme réponse aux difficultés des gardois, n’est qu’un volet dans la politique sociale du département, mais il est l’un des plus fondamentaux.

Pour permettre à son office public de l’habitat de mieux répondre aux besoins de la plus grande majorité de sa population le Conseil général du Gard vient de signer une nouvelle convention avec Habitat du Gard. Jusqu’à présent l’aide par logement construit était, en moyenne, de 3000 €, désormais elle sera de 8000 €. Elle pourra même atteindre les 10 000 €, lorsque des critères chiffrés s’ajouteront : adaptation au handicap, qualifications environnementales, bâtiment économe en charges (adapté aux plus faibles ressources)… Des aides indispensables pour que ce "bras armé du département" (voir ci-contre) parvienne à faire face, sur tous les fronts désormais ouverts. Plus important office départemental, Habitat du Gard doit réparer les erreurs architecturales du passé en démolissant les barres bétonnées les plus impossibles à vivre, et à entretenir, dans les communes où on été concentrés le plus grand nombre de logements sociaux.

Entre gestion rigoureuse et besoins humains : Un Toit pour Tous fait partager ses projets d'habitat

Avec 8000 logements, la SA du groupe Caisse d'Epargne est l'entreprise sociale pour l'habitat la plus importante d'une zone englobant le Languedoc-Roussillon et les zones frontières du Vaucluse et des Bouches-du-Rhône.

Sur le Gard, affirme le nouveau directeur général de la SA Un Toit pour Tous, Jean-Paul Giral, "Notre société réalise l'essentiel des nouveaux logements sociaux, en net". Et pour cause, elle n'a pas à prendre en charge une rénovation urbaine lourde financièrement et humainement. Ce qui ne fait pas de Jean-Paul Giral un administrateur de froide logique "Quand 6024 personnes en 2008 font une demande de logement, et que seuls 700 à 800 logements se libèrent, c'est très dur de faire des choix d'attribution. Je le vis chaque fois comme un drame humain". Plus que jamais l'accélération de la politique de construction de la société est de rigueur. Ses fonds propres renforcés par la Caisse d'Epargne en janvier 2008 à hauteur de 4 M€ lui permettent de multiplier les programmes, après avoir convaincu les maires, auxquels il est proposé de "partager un projet d'habitat". Choix du terrain, du projet architectural, participation active à la commission d'attribution, sont des arguments qui convainquent de plus en plus face à la paupérisation de la population.

Ces efforts, doublés d'une gestion rigoureuse (99,5 % de recouvrement de loyers), portent leurs fruits puisque, 576 ordres de service aux entreprises, pour autant de logements, viennent d'être signés. 192 seront livrés en 2009, et 599 en 2010, répartis sur petits et grands centres urbains. Malgré une conjonction de facteurs favorables (retour à un niveau de prix raisonnables, excédent du Livret A, réserve de financement à peine entamée par le plan de relance des entreprises) comment la SA peut-elle réaliser ce petit miracle ? En innovant, aussi. Elle s'est rapprochée de promoteurs immobiliers gênés par la crise. Ceux-ci ne pouvant lancer leurs programmes qu'en ayant pré-commercialisé un certain nombre d'appartements ont apprécié le partenariat proposé : un achat au prix de revient de la construction, sans marge, mais payé immédiatement. Dans les 576 ordres cités, 193 l'ont été avec des promoteurs privés. 58 seront livrés en 2009 et 182 en 2010. Une opération qui prouve que le dialogue "élus, bailleurs sociaux et promoteurs est indispensable".